Александр Попов (athunder) wrote,
Александр Попов
athunder

Categories:

Что нужно знать будущему собственнику недвижимости за границей

Станислав Зингель (Golden Rock ) в гостях программы Второй дом рассказал о зарубежной недвижимости.



Скачать подкаст
http://media.city-fm.ru/res/galleries/29/65/10008982/9cba00467de768f4ca520918dae717b1.zip

Подводные камни: Болгария, Черногория, Турция, Египет,... и все прочие страны не класса А
Вопросы с оформлением прав собственности, с налогом на недвижимость, на землю, структурой владения (юридическое или физическое лицо).
Если покупаете у застройщика, то нужно знать его резюме:
-как давно строит,
-видели ли собственными глазами реализуемые проекты,
-были ли на форумах, которые обсуждают этого застройщика.
Даже если есть 100% средств, всегда рекомендуется проверить, готов ли кредитовать банк. В развивающихся странах, таких как Черногория, Турция, кредитование отсутствует. Не только нельзя получить дополнительное финансирование, но и дать банку проверить собственность.

Франция, Германия,... Есть кредитование, поэтому возможна перекрестная проверка банком.

Чехия: 1200-1400 евро за кв.м. в Праге.

Миф: Приобретение недвижимости даст автоматом гражданство.
Кипр: Можно постоянно проживать, но нельзя работать. Т.е. можно быть рантье.
Латвия: Мультивиза на 5 лет, но не гражданство.

Основной шанс получение вида на жительство - инвестирование в создание рабочих мест. От 500 до 1 млн. евро и выше. Количество рабочих мест варьируется от страны.
США: B5. Инвестируешь 500 тыс. долларов в инфраструктурно важные проекты в США и получаешь грин карту через 2 года. Но условие, что должно достроиться. И это коллективное приобретение, т.е. будут другие инвесторы.

Недавно появилась возможность приобретать недвижимость в некоторых районах Кубы. Не так много пока было сделок, поэтому может быть много подводных камней с оформлением и перепродажей.

В Панаме можно приобретать иностранцам недвижимость.

Купить не сложно. Важно, как продать. Т.е. важно смотреть на вторичный рынок. Даже если покупаешь для себя, такая квартира приобретает инвестиционный оттенок.

Покупка недвижимости на юр. лицо, где не разрешено приобретение недвижимости физ.лицом: Таиланд, Кабмоджа, Бали, Хорватия, Болгария (земли). В Чехии можно приобрести уже и на физ.лицо. Даже если можно приобрести на физ.лицо, согласование может быть очень долгим (В Хорватии может затянуться до года). В этом случае можно приобрести на юр.лицо.

В Хорватии юр. лицо будет обходиться в ~1500 евро в год. Если сдавать недвижимость, то комания будет платить налоги. Таким образом налог платится в стране, в которой находится недвижимость. А дальше зависит, если договоренности об избежании двойного налогообложения. Плюс сдача годового отчета, если таковой требуется.

В некоторых странах специально создаются компании, заточенные на приобретение недвижимости.

Можно приобретать на другие юр. лица: офшорные компании,... Можно приобрести и на российское юр. лицо, но для этого данное юр.лицо должно получить разрешение на приобретение. В Хорватии разрешение стоит 300 евро.

Налог на недвижимость.

В Англии земля на 90% принадлежит лэндлордам. Когда покупаешь недвижимость, по сути берешь в аренду землю на 999 лет (зависит от того, когда лизинговый договор был составлен). Т.о. тот факт, что не собственник, это никак не обременят.
На Кипре в Coral Bay можно только арендовать. В Финляндии в некоторых приграничных районах земля не продается. Но учереждая юр. лицо можно обойти эти барьеры, если ограничение только для нерезидентов.

Если развивающаяся страна, а земля не в собственности, то могут возникнуть проблемы.

Нужно проверять, не имеет ли земля обременений. В Германии на это нужно 15 минут, проверяется по кадастровой книге.

Египет, Тунис, Таиланд. Покупка у застройщика. Застройщик мог взять землю в аренду. Условия аренды могут измениться.
В туристических районах для муниципалитетов репутационные риски важны, которые в будущем не позволят привлечь инвесторов в этот район. Поэтому опаснее в уединенном месте. А в Египте на побережье на Синайском полуострове скорее проблем не должно быть.

До 2008 года в основном покупатели с целью капитализации приобретения. Смотрели, какие рынки быстрее растут.
Болгария, Турция росли очень быстро. Но и также быстро падали. Избавиться сейчас от недвижимости в Болгарии без дисконта очень сложно.
Самая популярная страна по количеству сделок - Болгарии. Доступные цены, не высокий языковой барьер, менталитет.
Сегодня инвестируют туда, где можно получать стабильный рентный доход, а также где можно избавиться от своего актива за рубежом.
Если покупаете, то основной ваш покупатель должно быть либо местное население, либо иностранцы, но без концентрации только на россиян. У россиян мода меняется.
Сами болгары не покупают блико от моря, т.к. цены высокие. Плюс низкая платежеспособность болгар. В Болгарии на побережье активно покупают русские, греки.

Англичане подсчитали, что во втором доме на море в течении 10 лет в среднем человек проводи 10 дней в течении года. Поэтому ошибочно покупать только с расчетом на то, что там будешь жить. Поэтому за рубежом лучше арендовать.
Лучше покупать в Германии, Англии, США, где можно получать стабильный доход от аренды и можно перепродать.

Наибольшее количество сделок с апартаментами. Дешевле купить, и содержать.
Можно получать финансирование и сдавать в аренду, получая при этом 10-13% на вложенные средства.
Если покупать для себя, то лучше в районах с высокой деловой активностью, чтобы был потенциал сдачи и перепродажи.

В Испании лет на 5 хватит квартир. Дисконты 15%. Но в Барселоне, Мадриде, где деловая активность, таких дисконтов нет.

Рента в Греции упала на 20%, а стоимость недвижимости упала на 10-15%.

В Испании, Греции, Хорватии продать не так просто (из этих стран Хорватия более перспективная).
Просто продать во Франции, Германии, Австрии, США.



Tags: Германия, США, Франция, заграница, недвижимость, покупка
Subscribe
promo athunder may 26, 2013 11:36 17
Buy for 10 tokens
Вы можете вернуть процент с покупок, используя специализированные Интернет сервисы возврата наличных (cash back, кешбэк, кэшбэк, кэшбек). Такие сервисы предоставляют ссылки на Интернет-магазины. Переходя по ним и совершая покупки, вы получаете процент в виде наличных обратно. Если обычные сайты…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments