Бридж-кредит (от английского bridge loan - промежуточный или вспомогательный кредит) - краткосрочный кредит, выдаваемый на срок до одного года под процент, превышающий банковский, для покрытия текущих обязательств заёмщика.
Многие компании сталкиваются с тем, что не могут получить кредит в банке. Именно на такие компании рассчитаны бридж-кредиты. Например, торговый центр хочет расшириться, отель хочет провести ремонт, но при этом банк не даёт им кредит. Они обращаются за бридж-кредитом на год, после чего проводят переоценку недвижимости и уже перекредитовываются в банке под более низкий процент.
Автор книги "Bridge Over Troubled Wall Street: How To Avoid Wall Street and Beat the Banks" - Stephen Gardner (Стефан Гарднер) - как раз представляет одну из компаний, которая занимается предоставлением бридж-кредитов для строительства, ремонта и расширения объектов коммерческой недвижимости. Бридж-кредиты они предоставляют только компаниям со стабильным денежным потоком (cash flow). Оценку объекта недвижимости производят два независимых оценщика. Сам объект недвижимости может кредитоваться только на сумму не более 65% от его стоимости, что защищает инвестора от падения цен на недвижимость. При получении кредита объект недвижимости передаётся в залог, при этом именно компания Стефана Гарднера должна быть в первой очереди должников. Таким образом, если, например, при ремонте отеля компания не справляется с выплатой кредита, то кредитор получает сам отель (даже если его стоимость намного выше, чем долги по кредиту). Также компания заявляет, что имеет страховой фонд, который в любом случае гарантирует выплаты инвестору.
По состоянию на 2015 год инвестор может заработать 5-7% годовых в долларах США. Из дополнительных расходов только фиксированная сумма в размере 200-250 долларов США для подготовки налоговых документов. Стефан Гарднер (Stephen Gardner) хвалится тем, что в отличии от инвестиций на фондовом рынке, будь то взаимные фонды (mutual funds, аналогами которых в России являются паевые инвестиционные фонды) или другие способы управления инвестициями, комиссия не съедает ваш доход. Многие действительно не задумываются о том, что за управление инвестициями платят колоссальный процент, причем даже с американских пенсионных счетов 401k. При этом процент за управление взимается независимо от того, принесли инвестиции прибыль или убыток. За 10-30 лет такой процент может съесть существенную часть накоплений.
Понятно, что компания Стефана Гарднера не работает бесплатно. Но к плюсам конечно можно отнести то, что инвестор сам может выбрать объекты, в которые инвестировать, а также может поехать посмотреть их. И если в контракте указан доход 5% или 7%, то именно его и получит инвестор. Точнее доход выплачивается ежемесячно в течении действия контракта (обычно это один год). Далее можно забрать и вложенную сумму, а можно вложить её вновь, в том числе и с накопленными процентами. Сама компания также инвестирует в те же объекты, но уже после инвесторов.
Предоставление бридж-кредитов на таких условиях позволяет стабильно зарабатывать. Риски при этом сводятся к минимуму благодаря залогу в виде объектов коммерческой недвижимости, а также предоставлению кредитов стабильным бизнесам. В отличии от фондового рынка, на котором возможно взлёты и падения.
По сравнению с вложением в коммерческую и жилую недвижимость, у данных инвестиций есть огромное преимущество. Инвестору не нужно заниматься поиском арендаторов, а также ремонтом и обслуживанием объектов.
В книге автор неоднократно пугает низкими процентными ставками по депозитам и депозитным сертификатам в последнее время. В США они не приносят и полупроцента годовых. Также пугает он и фондовым рынком, в том числе двухкратным падением 2008 года (чтобы отыграть падение на 50% нужно заработать аж 100%).
Стефан Гарднер (Stephen Gardner) рассказывает, что банки специально утаивают информацию о бридж-кредитах, чтобы простые инвесторы не могли на них зарабатывать. Тем более, что такой подход, как в его компании делает инвестиции очень и очень безопасными.
Честно говоря, когда читаю о том, как плохи другие способы и как хорош именно тот, который предлагается конкретной компанией, то сразу возникает сомнение, не мошенничество ли это. Тем более, что о компании Стефана Гарднера не писали крупные финансовые издания, его не видно на деловых телеканалах. Вполне возможно, что компания Your Bridge Plan работает на рынке честно и радует своих инвесторов. Но конечно вкладывать 100% своих пенсионных накоплений (в том числе с американских счётов Self-Directed IRA, о которых ничего не знают в том числе многие эмигранты из России) было бы слишком рискованным занятием, какие бы аргументы не приводил автор в своей книге.
Journal information